Ansøgning om arealoverførsel og udstykning ved Gl. Strandvej 12, Henne By

Sagsfremstilling

Ejere af Gl. Strandvej 12, Henne By har i april 2026 ansøgt om arealoverførsel og udstykning, så de
nuværende tre grunde kan udstykkes til i alt fire grunde.
Der er på udvalgsmødet i Udvalget for Plan og Teknik den 24. september 2025 vedtaget igangsættelse
af lokalplan for sommerhusområdet Henne By.
Da lokalplanlægning for området allerede er igangsat, skal der tages stilling til, om man ønsker at give
mulighed for yderligere udstykning, før der foreligger en lokalplan for området.
På nuværende tidspunkt i lokalplanarbejdet forventes det, at der ikke vil blive tilladt yderligere
udstykning indenfor lokalplanområdet, men at skelreguleringer kan tillades til minimum grundstørrelse
på 1500 m2 ekskl. vej- og stiarealer.
Arealet ligger inden for kommuneplanens rammeområde 07.03.S01 – Sommerhusområde i Henne By.
Rammen fastsætter udstykning til minimum 1500 m2 ekskl. vej- og stiarealer.
Den ønskede udstykning vil medføre fire grunde på omkring 1215 m2 hver ekskl. vejareal indenfor
sommerhusrammen.
For at hindre det ansøgte skal der nedlægges et såkaldt §14-forbud. Det betyder, at kommunen skal
offentliggøre et lokalplanforslag indenfor et år, ellers bortfalder forbuddet.
Betingelser for et § 14-forbud er, at forholdet kan reguleres i en lokalplan, og at kommunen har til
hensigt at udarbejde en lokalplan. Der kan i en lokalplan fastsættes bestemmelser om ejendommes
størrelse, hvilket vil være tilfældet i denne sag.
Den 30. juni 2026 blev grundejer varslet og partshørt med henblik på nedlæggelse af et § 14-forbud
mod arealoverførsel og udstykning. Høringen foregik fra 30. juni til 17. august 2026. I perioden blev
der holdt et møde mellem forvaltningen og grundejerne. Efterfølgende er der indkommet én
bemærkning til sagen fra ejer, som ses i bilag 1.
Ejernes bemærkning omhandler, at de fortsat ønsker at udstykke grundene og fremlægger et nyt
udstykningsforslag, som ses i bilag 4. Forslaget til den nye udstykningsplan reducerer
bebyggelsestætheden langs Gl. Strandvej ved kun at placere to nye grunde mod vejen i stedet for tre,
men der ønskes fortsat fire grunde i alt. Ansøger vurderer, at ændringerne imødekommer kommunens
bekymringer om fortætning og anmoder om, at planen herefter kan godkendes. Derudover
tilkendegives interesse for dialog om arealafståelse til etablering af cykelsti langs Strandvejen for at
forbedre trafiksikkerheden i området.
Bemærkning fra grundejer og udkast til afgørelsesbrev til ejer er vedlagt som bilag.
Forvaltningen har 10. juli 2026 udsendt et brev om partshøring og varsel af §14-forbud i en anden sag
i samme område på Rådyrstien 1, Henne By. Denne sag behandles særskilt.
FORVALTNINGENS

Vurdering

Grundene ligger inden for et rammeområde i Kommuneplan 2025, som fastsætter minimum
grundstørrelser på 1.500 m2, eksklusive vej- og stiarealer. I forbindelse med igangværende

lokalplanarbejde forventes det, at kommende lokalplan vil fastsætte tilsvarende grundstørrelser på
minimum 1.500 m2, eksklusive vej- og stiarealer. Begrundelsen for dette er, at der er flere grunde i
området, som ellers vil kunne udstykkes, hvilket vil kunne påvirke oplevelsen af et
sommerhusområde, der opleves grønt og med plads til natur.
Forvaltningen vurderer, at den ansøgte udstykning vil kunne vanskeliggøre gennemførelsen af de
planlægningsmæssige intentioner i den kommende lokalplan.
Det vurderes, at ansøgningen om arealoverførsel og udstykninger ikke harmonerer med de
planlægningsmæssige hensyn, som ønskes varetaget i sommerhusområdet.
Derudover er der 26 grunde på Gl. Strandvej, hvoraf kun få har samme grundstørrelse, som fremgår
af den ønskede udstykningsplan. Det vurderes derfor ikke at være et kendetegn for området at
udstykke grunde med en størrelse på ned til ca. 1200 m2.
I en samlet vurdering af begge forslag til udstykningsplaner, vurderer forvaltningen, at
udstykningsplan 2 bedre tilpasser sig området og dets nuværende arkitektoniske udtryk end
udstykningsplan 1. Udstykningsplan 2 foreslår færre grunde ud mod vejen, hvorved påvirkningen af
oplevelsen af vejforløbet med en tættere bygningstæthed og indkørsel direkte til vejen minimeres i
forhold til udstykningsplan 1.
Udstykningsplan 2 giver fortsat plads til fire sommerhuse, som enkeltvis vil medføre et ekstra
bygningsvolumen og flere befæstede arealer mv. i området.
Med opførelse af nye sommerhuse forventes det, at der på sigt etableres indkørsel, parkering,
terrasser og sekundær bebyggelse på nogle relativt små grunde. Konsekvensen af arealforbruget er,
at pladsen til naturen i sommerhusområdet minimeres.
Trafikken på Gl. Strandvej forventes at stige som følge af flere boligenheder i området. Dette kan
påvirke oplevelsen af vejforløbet og områdets rekreative karakter.
Afslutningsvis vurderer forvaltningen, at en tilladelse til den ansøgte arealoverførsel og udstykning vil
skabe præcedens ift. udstykning af andre grunde i sommerhusområdet, og at området dermed vil
miste flere kvaliteter såsom grønne vejforløb og rummelige grunde med plads til grønne områder og
natur.
Afslutningsvis vurderes det yderst uhensigtsmæssigt at give tilladelse til yderligere udstykning, når
lokalplanarbejdet og deraf følgende politisk og offentlig inddragelse er igangsat.
For at sikre, at eventuelle købere af ejendommen er opmærksomme på forbuddet, skal det tinglyses
på ejendommen.
KONSEKVENS I FORHOLD TIL VORES VISION, BYRÅDSGRUNDLAGET OG POLITIKKER
Som en del af Varde Kommunes turismestrategi er andre sommerhusbyer valgt til fortætning, og det
ønskes derfor at bevare Henne By sommerhusområde med plads til natur. Dette differentierer Henne
By fra andre sommerhusområder i Varde Kommune.
RETSGRUNDLAG
Planloven
Forvaltningsloven

ANBEFALING
Forvaltningen anbefaler,
at der nedlægges et § 14-forbud,

at forbuddet tinglyses på matriklen, og
at det igangværende lokalplanarbejde fortsættes.

Beslutning

Anbefalingen blev godkendt.
Det Konservative Folkeparti og NÆRdemokraterne tilslutter sig forvaltningens anbefaling med henblik
på at fastholde udstykninger på minimum 1500 m2 eksklusive veje og stier.
Fraværende

Tidligere beslutninger
Beslutninger udfyldes automatisk af systemet

Bilag

• Ejers bemærkning til varsel af §14-forbud - Gl. Strandvej 12 m.fl (9496703 - GEO-202604952)
• Konkret vurdering af Gl. Strandvej 12, 12C, 12D og 12E, Henne By (9500969 - GEO-202604952)
• Udstykningsplan 1 - Gl Strandvej 12 m.fl (9500313 - GEO-2026-04952)
• Udstykningsplan 2 - Gl. Strandvej 12 m.fl (9496704 - GEO-2026-04952)
• Udkast - afgørelsesbrev - Gl. Strandvej 12 m.fl (9496944 - GEO-2026-04952)
• VS Dagsordenspunkt 7, mødet den 19. oktober 2026. Ansøgning om arealoverførsel og
• udstykning (9519761 - GEO-2026-04952)
• Undladelse af §14 forbud (9519760 - GEO-2026-04952)