Orientering om klage over afgørelse og påbud om ophør af lastbilparkering og værelsesudlejning på Holstebrovej 155 i Ravnstrup

Indstilling

Direktøren for Teknik & Miljø indstiller til Teknisk Udvalg ,
1. at klagerne oversendes til Planklagenævnet med bemærkninger jf. bilag 5.

Sagsfremstilling

Historik
Intet.
Inddragelse og høring
Forvaltningen modtog den 23. januar 2026 en henvendelse fra naboen til Holstebrovej 155 i Ravnstrup over udlejning af værelser til chauffører og parkering af flere lastbiler på ejendommen. Naboen oplyste blandt andet, at der typisk parkerede 7-9 lastbiler på grunden, og at aktiviteterne medførte støj-, trafik- og indbliksgener.
Oversigtskort er i bilag 1. Fotos af forholdene er i bilag 2.
Ejer blev den 26. februar 2026 anmodet om bemærkninger til ejendommens anvendelse, og forvaltningen indhentede efterfølgende supplerende oplysninger fra ejer. Det blev blandt andet oplyst, at ejendommen anvendes til bolig til chauffører, som parkerer deres lastbiler på ejendommen uden for arbejdstid, og at der efter ejeres opfattelse ikke drives erhverv fra

ejendommen. Der blev herefter gennemført partshøring forud for kommunens afgørelse om lastbilparkering og boligens anvendelse af den 22. juni 2026.
På baggrund af efterfølgende oplysninger om fortsat lastbilparkering varslede forvaltningen den 26. juni 2026 påbud om ophør af lastbilparkering. Ejer afgav bemærkninger til varslingen, inden kommunen den 10. juli 2026 meddelte påbuddet.
Kommunen har efterfølgende modtaget yderligere oplysninger fra naboen om fortsat lastbilparkering og overnatning på ejendommen. Senest er der oplyst, at der parkerer 3 lastbiler, en varevogn og 3 personbiler.
Beskrivelse
Forvaltningen modtog den 23. januar 2026 en henvendelse fra en nabo til Holstebrovej 155 vedrørende udlejning af værelser til udenlandske chauffører og parkering af flere lastbiler. Naboen oplyste blandt andet om støjgener, trafikaktivitet på forskellige tidspunkter af døgnet samt indbliksgener fra de parkerede lastbiler.
Sagsbehandlingen er beskrevet under Inddragelse og høring.
Ejeren oplyste, at ejendommen anvendes til værelsesudlejning til udenlandske chauffører, og at der typisk parkeres 4-5 lastbiler på ejendommen, mens der i enkelte tilfælde kan være 7-9 lastbiler.
Forvaltningen modtog desuden fotodokumentation fra naboen og konstaterede ved egne observationer løbende parkering af lastbiler. Historiske luftfotos viste, at et tidligere haveareal var blevet omdannet til parkeringsareal.
Planforhold
Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 223 og ligger i delområde I, der er udlagt til centerområde til butikker, kontorer, klinikker, offentlige formål, mindre ikke generende håndværksvirksomheder inden for miljøklasse 1-2 og boliger.
Forvaltningens vurdering
Forvaltningen vurderer, at ejendommen i praksis bliver anvendes som chaufførbolig med værelsesudlejning til udenlandske chauffører og tilhørende systematisk parkering af flere lastbiler. Anvendelsen adskiller sig efter forvaltningens vurdering væsentligt fra almindelig boligbebyggelse og fremstår planlægningsmæssigt nærmere som et hotel- eller motellignende forhold.
Da ejendommen ligger i et område omfattet af lokalplan nr. 223, der er udlagt til boliger og mindre ikke generende erhverv, vurderer forvaltningen, at den samlede anvendelse ikke er i

overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Forvaltningen lægger samtidig vægt på, at den løbende lastbilparkering medfører trafik-, støj- og indblikspåvirkninger, som overstiger det niveau, der normalt kan forventes i området.
Forvaltningen traf derfor den 22. juni 2026 afgørelse om, at lastbilparkeringen på ejendommen skulle ophøre straks, og at anvendelsen af ejendommen som chaufførbolig skulle ophøre senest den 6. juli 2026. Efter afgørelsen modtog forvaltningen flere henvendelser og fotodokumentation, der viser, at der fortsat blev parkeret lastbiler på ejendommen.
Da forholdet ikke blev bragt til ophør, udstedte forvaltningen den 10. juli 2026 et påbud om ophør af lastbilparkering på ejendommen med frist til den 12. august 2026.
Klagernes indhold
Ejeren har efterfølgende indgivet klager over både afgørelsen af 22. juni 2026 og påbuddet af 10. juli 2026. Der er indgivet to særskilte klager, som i vidt omfang vedrører de samme forhold.
Den ene klage omhandler primært lovligheden af lastbilparkeringen, mens den anden både omhandler lastbilparkeringen og forvaltningens vurdering af ejendommens anvendelse som chaufførbolig. I klagerne gøres det blandt andet gældende, at lokalplanen ikke forbyder værelsesudlejning eller lastbilparkering, at der ikke drives erhverv fra ejendommen, samt at der tidligere har været lignede erhvervsaktiviteter i området.
Klagerne fremgår af Bilag 3 og 4.
Forvaltnings behandling af klagen
Forvaltningen fastholder, at det er den samlede anvendelse af ejendommen, der er afgørende for den planretlige vurdering. Den løbende værelsesudlejning til udenlandske chauffører uden folkeregisteradresse på ejendommen kombineret med systematisk parkering af flere lastbiler adskiller sig væsentligt fra almindelig boligbebyggelse og er efter forvaltningens opfattelse ikke i overensstemmelse med lokalplan nr. 223.
Forvaltningen finder, at anvendelsen ligger uden for de anvendelsesmuligheder, der er fastlagt i lokalplanen, og at forholdet ikke kan lovliggøres permanent ved dispensation, da det strider mod lokalplanens principper. En permanent lovliggørelse vil derfor forudsætte en ny lokalplan, der giver mulighed for en anvendelse som motel med tilhørende parkering af flere lastbiler. Det er forvaltningens vurdering, at der ikke vil kunne meddeles midlertidig dispensation til anvendelsen, da den medfører miljømæssige gener.
Anvendelsen har karakter af et hotel- eller motellignende forhold kombineret med en vognmandsrelateret aktivitet, hvor lastbilparkeringen miljømæssigt vurderes at kunne sidestilles med virksomheder inden for miljøklasse 4-5. Lokalplanen vil derfor skulle forholde sig til blandt andet trafik, støj- og parkeringsforhold samt påvirkningen af omkringliggende boliger. I så fald vil der desuden skulle meddeles byggetilladelse til motel, hvilket vil kunne

medføre krav om ombygninger, brandsikring mv.
Forvaltningen forventer derudover at følge op på en række forhold vedrørende parkeringsarealet, herunder arealets lovlighed, pladsens opbygning, overkørselsforhold, befæstelsesgrad, terrænregulering i forhold til Lokalplan nr. 223. samt forholdene vedrørende opholdsarealer til boligen. Ejeren er orienteret om, at disse forhold vil indgå i den videre sagsbehandling.
På den baggrund indstiller forvaltningen til Planklagenævnet, at afgørelsen af 22. juni 2026 og påbuddet af 10. juli 2026 fastholdes.
Udkast til udtalelserne til Planklagenævnet fremgår af bilag 5.
Alternativer
Intet.
Tidsperspektiv
Intet.
Økonomiske forhold og konsekvenser
Intet.
Juridiske og planmæssige forhold
I henhold til planlovens § 18 må der ikke etableres forhold i strid med bestemmelserne i en offentliggjort lokalplan. Der kan alene meddeles dispensation efter planlovens § 19, hvis det ansøgte ikke strider mod lokalplanens principper.
Forvaltningen vurderer, at den aktuelle anvendelse af ejendommen ikke er i overensstemmelse med Lokalplan nr. 223, og at forholdet ikke kan lovliggøres ved dispensation, da anvendelsen strider mod lokalplanens principper.
I henhold til kommunens delegationsplan skal udtalelser i klagesager, hvor afgørelsen er truffet administrativt, forelægges udvalget inden oversendelse til planklagenævnet.

Beslutning

Indstillingen blev godkendt.