Stillingtagen til ændret planlægning for Bydelscenter Spangsdal i Overlund, Viborg

Indstilling

Direktøren for Teknik & Miljø foreslår, at Teknisk Udvalg indstiller til Økonomi- og Erhvervsudvalget,
1. at planlægningen og idéfasen sættes i gang som beskrevet,
Direktøren for Teknik & Miljø indstiller desuden til Teknisk Udvalg,
2. at der ikke afholdes borgermøde.

Sagsfremstilling

Historik
Byrådet fastsatte den 30. maj 2023 mindstepris og salgsvilkår for ejendommen Randersvej 70 i Viborg (link til sag 20 på byrådets møde den 30. maj 2023).
Ejendommen Randersvej 70 blev herefter udbudt til salg. I foråret 2025 var der flere interessenter, herunder forespørgsler om evt. at ændre planlægningen til en større dagligvarebutik. Der skulle derfor tages stilling til, om grunden skulle udbydes med nye vilkår. Økonomi- og Erhvervsudvalget besluttede den 14. maj 2025 (lukket sag), at ejendommen

Randersvej 70, 8800 Viborg ikke udbydes med nye vilkår. Herefter blev grunden solgt til Coop.
Byrådet har tidligere ændret Bydelscenter Spangsdal flere gange. Byrådet besluttede med tillæg nr. 68 til Kommuneplan 2017-2029 at ændre den maksimale butiksstørrelse fra 3.500 m2 til 5.000 m2 for dagligvarebutikker og fra 2.000 m2 til 1.000 m2 for udvalgsvarebutikker i Bydelscenter Spangsdal (link til sag nr. 13 på byrådets møde den 6. oktober 2021 ).
Byrådet besluttede med tillæg nr. 23 til Kommuneplan 2017-2029 samt lokalplan nr. 504 og tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 433, at bydelscenteret skulle udvides fysisk med Hamlen 2a, samt at omfordele det samlede maksimale bruttoetageareal imellem lokalplaner inden for bydelscenteret (link til sag nr. 22 på byrådets møde den 27. februar 2019 ).
Byrådet besluttede med den endelige vedtagelse af tillæg nr. 11 til Kommuneplan 2013-2025, at bydelscenteret skulle udvides geografisk med ejendommen Randersvej 70, og at det samlede maksimale bruttoetageareal skulle øges fra 5.000 m2 til 9.000 m2 (link til sag nr. 2 på byrådets møde den 30. april 2014).
Inddragelse og høring
Intet.
Beskrivelse
COOP har ansøgt om at udvide Bydelscenter Spangsdal og ændre den gældende lokalplan med henblik på at opføre en Kvickly samt sundhedshus og vaskehal på ejendommen Randersvej 70, Overlund (matr.nr. 4e og 9ac, Gl. Asmild By, Asmild).
Oversigtskort er i bilag 1. Ansøgningen er i bilag 2.
Nuværende forhold
Ejendommen er ubebygget og ligger mellem dagligvarebutikken Løvbjerg og tømmerhandlen Davidsen i bydelscenteret ved Randersvej i Overlund.
Ejendommen anvendes for tiden til midlertidigt oplag for fjernvarmeprojektet mod Taphede.
Projektforslaget
COOP ønsker at opføre en dagligvarebutik i form af en Kvickly på 3.500 m 2 samt sundhedshus på ca. 1.400 m2 og en vaskehal.
Bebyggelsen ligger tilbagetrukket fra Randersvej. Bebyggelsen er orienteret omkring en parkeringsplads med mulighed for ladestandere samt et mindre bytorv med beplantning,

opholdsmulighed og cykelparkering, hvorfra der er passagemulighed til Asmild Centervej med videre stiforbindelse til boligområdet ved Asmild Mark. Vejadgang sker fra Randersvej, mens varelevering og udkørsel fra vaskehal sker fra Asmild Centervej. COOP ønsker en fysisk og visuel indpasning til eksisterende bebyggelse i butiksområderne.
COOP er i dialog med aktører om etablering af konkrete sundhedsfunktioner.
Det er ikke aktuelt for COOP at opføre en mindre Kvickly end 3.500 m 2 i forhold til at skabe et attraktivt varehus med et bredt sortiment af varer.
Eksisterende planforhold
Lokalplan
Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 529, delområde I, der udlægger ejendommen til bydelscenter så som dagligvare- og udvalgsvarebutikker, liberale erhverv, almen service, restauranter, forlystelse og mindre fremstillingsvirksomheder i tilknytning til butikker. Funktioner må etableres i miljøklasse 1-3. I delområde I kan der etableres ny detailhandel med et samlet bruttoetageareal på op til 2.000 m2. Den enkelte butik må ikke være større end 2.000 m2.
Realisering af projektet kræver, at der vedtages en ny lokalplan, der bl.a. giver mulighed for en butik på 3.500 m2 svarende til ønsket om en Kvickly samt en vaskehal. Anvendelsen til sundhedshus er i overensstemmelse med lokalplanen.
Kommuneplan
Ejendommen er i retningslinje 3 i Kommuneplan 2025-2036 udpeget som en del af Bydelscenter Spangsdal. I bydelscenteret kan der opføres detailhandel med et samlet bruttoetageareal på 9.000 m2, og størrelsen af den enkelte dagligvarebutik må ikke overstige 5.000 m2.
Ejendommen er udlagt til centerformål i kommuneplanramme VIBØ.C1.01.
Projektforslaget er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens retningslinje for detailhandel, da det samlede bruttoetageareal er fordelt i lokalplaner:
Lokalplan nr. 504: 2.000 m2 Tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 433: 5.000 m2 Lokalplan nr. 529: 2.000 m2
Realisering af projektet kræver et kommuneplantillæg, der ændrer retningslinjen for detailhandel, så det samlede bruttoetageareal for bydelscenteret hæves fra 9.000 m2 til 10.500

m2. Afgrænsningen af bydelscenteret fastholdes.
Detailhandelsredegørelse
COOPs rådgiver har redegjort for, at der er grundlag for etablering af en Kvickly på 3.500 m 2. En pixi-version af redegørelsen er i bilag 3.
COOP vurderer i hovedtræk, at:
der er behov for at styrke handelsbalancen i den østlige del af Viborg by, bl.a. på grund af byvæksten i Taphede konsekvenserne ved etablering af en Kvickly er, at dagligvareomsætningen i Viborg by øges med ekstra 11-19 mio. kr. i horisontåret 2029, og at den resterende omsætning (96109 mio.kr.) hentes i eksisterende dagligvarebutikker Løvbjerg vurderes at være den butik, hvor omsætningen påvirkes mest etablering af Kvickly har en positiv effekt på handelsbalancen i Viborg by og især i den østlige del samt på forsyningsmulighederne og udbuddet - især inden for nonfood og specialiserede fødevarer som økologi, delikatessevarer og andre specialiserede fødevarer en større andel af dagligvarehandlen vil finde sted lokalt i den østlige del af Viborg tilgængeligheden øges og kortere transportafstande skabes.
Idéfase
Da der er tale om væsentlige ændringer i af kommuneplanen i form af en ændring af retningslinje 3, ønsker byrådet at indkalde idéer og forslag mv. til planlægningsarbejdet.
Idéoplægget indeholder en beskrivelse af planområdet, det forventede indhold i planlægningen og hovedspørgsmål. Udkast til idéoplæg er i bilag 4.
Idéfasen foreslås fastsat til 2 uger. Hvis der kommer idéer og forslag, der kan medføre, at planlægningen skal opgives eller ændres væsentligt i forhold til nedenstående principper, vil disse blive forelagt udvalget til beslutning, inden planforslagene udarbejdes. Alternativt vil idéer og forslag blive forelagt ved godkendelse af planforslagene.
Forvaltningen foreslår, at der ikke afholdes borgermøde, da der alene er tale om en forøgelse af det samlede bruttoetageareal og ikke en anvendelsesændring eller fysisk udvidelse af bydelscenteret.
Forvaltningens vurdering
Der er få placeringsmuligheder for dagligvarebutikker over 2.000 m² i Viborg by – såvel fysisk

som planlægningsmæssigt. Ejendommen i Overlund er den eneste ubebyggede grund i et butiksområde, hvor der kan planlægges for en større dagligvarebutik med terrænparkering. Grundens størrelse og beliggenhed samt områdets infrastruktur gør, at den er velegnet til større butikker, og der kan opnås en synergieffekt med de eksisterende butikker og funktioner i området.
I bydelen findes vaskehaller på Randersvej ved Netto og ved Frandsen Biler, og der er i den gældende plan en uudnyttet mulighed for etablering af en vaskehal ved tømmerhandlen på nabogrunden.
Opmærksomhedspunkter
Følgende emner skal afklares nærmere, hvis planlægningen igangsættes:
Støj: Fra varelevering og evt. vaskehal. Trafik: Indretning af parkeringsplads og stiforløb. Vandhåndtering og højtstående grundvand
Arkitektur
COOP ønsker et projekt, som stilmæssigt kobles sammen med eksisterende bebyggelse på begge sider. I ansøgningen fremstår sundhedshuset med lodret beklædning og fremskudte lameller i træ, og dagligvarebutikken fremstår i en blanding af røde tegl og tilsvarende beklædning og lameller i træ. Formålet er at skabe en sammenhæng med nabobygninger, der er opført i hhv. røde tegl og træ.
Forvaltningen foreslår, at projektforslaget bliver arkitekturscreenet og forelagt arkitekturrådet med henblik på evt. videre bearbejdning, hvis Teknisk Udvalg igangsætter planlægningen.
Principper for planlægningen
Forvaltningen foreslår, at planlægningen tager udgangspunkt i følgende:
Anvendelse: centerformål, herunder en dagligvarebutik på maks. 3.500 m2, almene formål, vaskehal, liberale erhverv, restauranter, forlystelse og mindre fremstillingsvirksomheder i tilknytning til butikker. Vejadgang: Randersvej via interne veje i bydelscenteret. Placering fastlægges via byggefelter. Bebyggelsesprocent fastholdes på maks. 50. Højde fastholdes på maks. 2 etager og 8,5 meter. Materialer: Røde tegl og træ på facader. Mulighed for solenergianlæg på tage.

Arkitektur: Der fastlægges krav til bebyggelsens arkitektur på baggrund af en kommende arkitekturscreening og arkitekturrådets anbefalinger.

Miljøvurdering
Der skal kun gennemføres en miljøvurdering, hvis planforslagene antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet.

Alternativer
At muligheden for etablering af en butik på maks. 2.000 m 2 fastholdes jf. gældende planlægning.

Tidsperspektiv
Udkast til tidsplan Forvaltningen forventer følgende tidsplan:
Idéfase Planforslag til vedtagelse Offentlig høring Endelig vedtagelse

ultimo 2026 medio 2027 medio 2027 ultimo 2027

Økonomiske forhold og konsekvenser
En ændret planlægning har ikke direkte økonomiske konsekvenser for Viborg Kommune.
Ejendommen blev solgt i 2025 med mindre mulighed for detailhandel jf. gældende planlægning, end det COOP har ansøgt om.
Juridiske og planmæssige forhold
Formålet med planlægning for detailhandel er bl.a. at fremme et varieret butiksudbud i byer og bydele samt sikre god tilgængelighed for alle trafikarter, så transportafstandene begrænses.
Større dagligvarebutikker kan kun placeres i bymidter, bydelscentre og aflastningsområder.
Beliggenheden og afgrænsningen af bydelscentre skal tage udgangspunkt i tilstedeværelsen og koncentrationen af en række funktioner, herunder butikker, kulturtilbud, privat og offentlig service.

Der er særlige redegørelseskrav i kommuneplantillæg til udvidelse af bydelscentre. Der skal bl.a. gives en vurdering af og en begrundelse for behovet for nye butikker.

Beslutning

Teknisk Udvalg indstiller til Økonomi- og Erhvervsudvalget,
1. at planlægningen og idéfasen sættes i gang som beskrevet med den ændring, at der ikke gives mulighed for etablering af vaskehal, da der er vaskehaller nok i området,
Teknisk Udvalg besluttede desuden,
2. at der ikke afholdes borgermøde.