Placering af aflastningscenter i Sæby

Sagsfremstilling

I forlængelse af den tidligere sag om principiel stillingtagen til etablering af et
aflastningsområde med detailhandel på Ålborgvej i Sæby, som blev behandlet i udvalget
den 3. juni 2026, har administrationen afholdt møder med de tre interesserede udviklere.
Udvikler A: Projektforslaget omfatter et aflastningsområde på ca. 10.000 m² på Ålborgvej
100 og 104 i Sæby (bilag 1). Projektforslaget (bilag 2) er fleksibelt og kan tilpasses
kommunens ønsker, herunder ændringer af arealdisponering og krav til butikstørrelser.
Projektet er primært tænkt til udvalgsvarebutikker, men der foreligger endnu ingen
konkrete lejeaftaler. Udvikler A accepterer, at der ikke kan etableres supermarked i
området. Der er et ønske om etablering af en pylon og høj synlighed mod de
omkringliggende veje for at styrke områdets attraktivitet for kommende butikker.
Virksomheden har erfaring med udvikling af adskillige boksbutikker. Derudover
undersøges muligheden for en fastfoodrestaurant som supplement til detailhandlen.
Projektet er på et tidligt stadie uden konkrete lejekontrakter eller færdig afklaring af
grund- og ejerforhold. Desuden er projektet afhængigt af samarbejde over anden
matrikel, som udvikler B har forkøbsret på.
Udvikler B: Projektforslaget omfatter et aflastningsområde på ca. 5.000-8.000 m² på
Ålborgvej 100 i Sæby (bilag 3), og bygger på udviklerens erfaring med tilsvarende
projekter i flere danske byer. Udvikleren råder over en betinget købsaftale med forkøbsret
og vurderer, at projektet kan realiseres på egen grund. Udvikleren er åben over for dialog
og eventuelt samarbejde med andre aktører, hvis det styrker projektet. Der accepteres
minimumsbutiksstørrelser på 1.000 m² og ingen dagligvarebutikker, mens der ønskes
fleksibilitet i forhold til fastfoodrestauranter og enkelte varegrupper for at styrke det
markedsmæssige grundlag. Projektet er endnu ikke konkretiseret, men udvikleren kan
hurtigt fremlægge et færdigt projektforslag. Der foreligger endnu ikke konkrete lejeaftaler.
Udvikler C: Projektforslaget omfatter et aflastningsområde på ca. 6.000 m² på Ålborgvej
96 i Sæby (bilag 4). Virksomheden er specialiseret i udvikling af dagligvare-, boks- og
fastfoodbutikker og har erfaring med tilsvarende projekter i flere lande. Udvikleren
finansierer selv sine projekter og ønsker på længere sigt at eje arealerne for at skabe
stabilitet og tryghed for kommende lejere. Projektforslaget (bilag 5) omfatter en første
etape på fire butikker med mulighed for en senere udvidelse med udvalgsvarebutikker,
men uden etablering af supermarked. Udvikleren accepterer minimumsbutiksstørrelser på
1.000 m², hvilket understøtter kommunens ønske om at beskytte bymidten. Projektet er
velarbejdet i forhold til arealdisponering, trafik, regnvandshåndtering og fremtidig
udvikling, men der foreligger endnu ikke konkrete lejeaftaler. Projektet indeholder
desuden en mindre pylon til orientering af trafikanter samt etablering af ladestandere.

Fastfood er ikke en del af det aktuelle projekt, men der ønskes mulighed for at kunne
indarbejde dette på et senere tidspunkt, hvis der opstår efterspørgsel. Projektet vurderes
at være relativt langt i modningsprocessen og understøttes af en klar strategi for både
udvikling, drift og fremtidig udbygning af området.
Administrationen anbefaler, at der arbejdes videre med udvikler C’s projektforslag. Det er
det mest gennemarbejdede og modne projekt blandt de indkomne forslag. Projektet er
baseret på et realistisk markedsscenarie med etapeinddeling og disponering, som giver
mulighed for en senere udvidelse, hvis efterspørgslen viser sig at være til stede. Herved
sikres en robust og fleksibel udvikling af området uden unødigt at binde arealer. Udvikler
C har omfattende erfaring med detailhandelsprojekter og råder over en betydelig
projektportefølje både nationalt og internationalt. Samtidig kan udvikleren selv finansiere
hele projektet, hvilket styrker sandsynligheden for, at projektet kan realiseres inden for en
overskuelig tidshorisont.
Det skal dog bemærkes, at udvikler A's areal er beliggende inden for lokalplanområde
SAE.E.03.26.01, som kan anvendes til butikker til særligt pladskrævende varegrupper.
Denne anvendelsesmulighed er ikke hidtil udnyttet, og administrationen vurderer derfor
ikke, at den vil påvirke udviklingen af et aflastningscenter ved Aalborgvej 96.
Ålborgvej 96 ligger i byens periferi i et område udlagt til boliger, men omgivet af
erhvervsområder, hvilket planfagligt vurderes at understøtte den mest hensigtsmæssige
byudvikling. Projektet bidrager til en naturlig afrunding af byen og en sammenhængende
udvikling indefra og ud, mens de øvrige projektforslag i højere grad vil placere nye
byfunktioner adskilt fra den eksisterende bystruktur. Selvom placeringen kræver et
kommuneplantillæg, vurderes dette samlet set at være planmæssigt mere
hensigtsmæssigt end de alternative placeringer. Administrationen vurderer, at der er
andre arealer i Sæby, som er mere velegnede til fremtidig boligudbygning.
Samlet set vurderer administrationen, at udvikler C tilbyder det mest realiserbare projekt
med den bedste balance mellem markedspotentiale, byudviklingsmæssige hensyn og
sandsynligheden for en faktisk gennemførelse. Administrationen vurderer ikke, at der er
væsentlige mangler ved de projekter, som udvikler A og B har fremlagt. Alle tre udviklere
har dokumenteret erfaring med etablering af aflastningsområder og har fremlagt
projekter, som i overordnet form vil kunne understøtte etableringen af et nyt
aflastningsområde i Sæby. Forskellen mellem projekterne skal derfor især findes i
projektmodenhed, realiserbarhed og de byudviklingsmæssige perspektiver.
Detailhandelsanalysen peger på et udviklingspotentiale for udvalgsvarehandel og
butikker til særligt pladskrævende varegrupper i Sæby på 8.000-10.000 m². Siden
udvalgets behandling af sagen i juni 2026 er planlægningen for ca. 7.300 m² detailhandel
på Sæbygårdvej sendt i offentlig høring. Da en del af arealet vedrører eksisterende
dagligvarebutikker, vurderes det reelle nye detailhandelsareal dog at udgøre ca. 5.000
m². Samtidig er det usikkert, i hvilket omfang arealet på sigt vil blive udnyttet, og hvordan
fordelingen mellem dagligvare- og udvalgsvarehandel vil udvikle sig. Udvikler C's projekt

omfatter ca. 6.000 m² i første etape med mulighed for senere udvidelse. Administrationen
vurderer, at projektets omfang harmonerer godt med detailhandelsanalysens vurderinger.
Den etapevise udvikling giver samtidig mulighed for at tilpasse udbygningen til den
faktiske efterspørgsel og reducerer dermed risikoen for overudlæg af detailhandel.

Indstilling

Team Erhvervsplanlægning indstiller, at
1. det besluttes at prioritere udvikling af et aflastningscenter på Ålborgvej 96 i
Sæby.
2. anmodningen om en lokalplan sættes på anmodningslisten til næste
prioriteringsrunde.

Bilag

• 1. (Lukket bilag)
• 2. (Lukket bilag)
• 3. (Lukket bilag)
• 4. (Lukket bilag)
• 5. (Lukket bilag)