Godkendelse af forslag til kommuneplantillæg og lokalplan for Sæby Havnefront, 9300 Sæby

Sagsfremstilling

Igangsætning af
foroffentlighedsfase

Foroffentlighed

Opfølgning på
foroffentlighed
og igangsætning af
planlægning

Godkendelse
af planforslag

Offentlig
høring

Vedtagelse

Der er udarbejdet udkast til kommuneplantillæg nr. 15.112 og lokalplan SAE.B.01.35.01
Sæby Havnefront med tilhørende miljørapport. Planforslagene skal danne grundlag for at
omdanne et ældre erhvervsområde på Sæby Havnefront til et attraktivt byområde med
blandede byfunktioner, herunder et hotel og en offentlig promenade. Det nye
plangrundlag skal understøtte udviklingen af Sæbys rekreative havn og styrke
forbindelsen mellem byen og havnen.
Planområdet omfatter ca. 2 ha i den sydøstlige del af Sæby Havn, som det er visualiseret
på bilag 1. Området er udpeget som byomdannelsesområde i kommuneplanen og
anvendes i dag til forskellige erhvervsformål.
Planlægningen blev igangsat i 2023. Der blev gennemført en foroffentlighed med
borgermøde, hvor der indkom 27 høringssvar. De væsentligste temaer vedrørte offentlig
adgang til havnen, mulighed for hotel- og publikumsorienterede funktioner, hensynet til
Sæby Kirke og arkitektoniske udtryk. Byrådet besluttede efterfølgende, at
bemærkningerne skulle indgå i det videre planarbejde. De væsentligste ønsker fra den
politiske behandling og foroffentligheden er indarbejdet gennem en offentlig promenade,
mulighed for hotel, publikumsorienterede funktioner, aktive stueetager, nye forbindelser
mellem havn og by samt bestemmelser om bebyggelsens højde og udformning.
Udkastet til kommuneplantillæg ændrer anvendelsen til blandede byfunktioner. Dette ses
på bilag 2. Området kan dermed rumme både forskellige boligtyper og erhverv, der
understøtter havnens rekreative funktioner, såsom hotel, restauration, café og mindre
erhverv. For at skabe mere liv og aktivitet på havnen gives der mulighed for en mere

intensiv udnyttelse af området med tættere og højere bebyggelse. Bebyggelsesprocenten
fastsættes til maksimalt 110 %. Boliger skal opføres som en kombination af tæt-lav
bebyggelse og etageboliger. Da området ligger inden for beskyttelseszonen omkring
Sæby Kirke, fastsættes der højderestriktioner for at sikre kirkens visuelle betydning i
bymiljøet. Samtidig sikres en mindst 6 m bred promenade og mindst to stiforbindelser til
Sdr. Ringvej for at styrke forbindelsen mellem by og havn.
Lokalplanområdet opdeles i seks delområder med forskellige funktioner, som det ses på
bilag 4:

Delområde 1 udlægges primært til etageboliger med erhvervsanvendelse i
stueetagen. Stueetagen kan anvendes til kontor- og serviceerhverv, restauranter,
caféer, gallerier samt mindre håndværks- og produktionsvirksomheder. Der kan
opføres op til 8.000 m² etageareal fordelt på maksimalt 3½ etager (4 etager ved
kviste). Beboelse må i dette delområde ikke finde sted i stueetagen, hvilket
imødekommer foroffentlighedens bekymringer.

Delområde 2 reserveres til hotel med tilhørende faciliteter som restaurant, spa,
fitness og parkering. Området skal kunne rumme et hotel og skal derfor
opretholdes som én samlet grund. Der kan opføres op til 5.500 m² etageareal i op
til 3 etager. Den maksimale højde i dette delområde er fastsat grundet hensynet
til Sæby Kirke, som ligeledes var en bekymring i foroffentlighedens høringssvar.

Delområde 3 udlægges til etageboliger med mulighed for op til 5.600 m²
etageareal. Bebyggelsen kan opføres i op til 2½ etager med mulighed for kælder,
blandt andet til parkering.

Delområde 4 udlægges primært til etageboliger med mulighed for erhverv i
stueetagen. Der kan opføres op til 2.000 m² etageareal i op til 3 etager.

Delområde 5 giver mulighed for op til 10 tæt-lav boliger som helårsbeboelse,
eksempelvis dobbelthuse. Bebyggelsen skal danne randbebyggelse langs Sdr.
Ringvej og skabe sammenhæng med den eksisterende bebyggelse på modsatte
side af vejen. Boligerne kan opføres i op til 1½ etager. Bebyggelsen ønskes
indpasset i det eksisterende bymiljø, hvorfor bekymringerne om højde og
facadeudtryk imødekommes.

Delområde 6 udlægges til fælles veje, stier, parkering, opholdsarealer og en
offentlig promenade langs havnebassinet. Området kan som udgangspunkt ikke
bebygges, bortset fra mindre rekreative og tekniske anlæg.

Der er udarbejdet miljørapport efter miljøvurderingsloven. Rapporten konkluderer samlet,
at planforslagene kan gennemføres uden væsentlige negative miljøpåvirkninger og med

en begrænset påvirkning. Dog vurderes planforslagene at medføre en begrænset til
moderat påvirkning af Sæby Kirke og en moderat påvirkning af skyggeforholdene.
Der er i forbindelse med lokalplanlægningen aftalt et mageskifte mellem bygherre og
kommunen, hvor bygherre overtager en del af det eksisterende vejareal inden for
planområdet, mens kommunen overtager arealet til den offentlige promenade langs
havnebassinet. Mageskiftet blev godkendt af Byrådet den 31. januar 2024.
Administrationen vurderer, at planforslagene udgør et robust plangrundlag for
omdannelsen af Sæby Havnefront og skaber de nødvendige rammer for en langsigtet
udvikling af området. Planforslagene understøtter byrådets ønske om at udvikle
havneområdet med boliger, hotel og publikumsorienterede funktioner, samtidig med at
offentlighedens adgang til havnen styrkes gennem en offentlig promenade og nye
forbindelser mellem byen og havnen. Samtidig sikres hensyn til Sæby Kirke, kulturmiljøet
og de landskabelige værdier gennem konkrete bestemmelser om bebyggelsens
placering, omfang og udformning.
Administrationen anbefaler, at kommuneplantillæg og lokalplan godkendes og sendes i
offentlig høring i 10 uger som følge af jule- og nytårsperioden, samt at der, i samarbejde
med grundejerne, afholdes et informationsmøde i slutningen af januar 2027.

Igangsætning af
foroffentlighedsfase

Foroffentlighed

Opfølgning på
foroffentlighed
og igangsætning af
planlægning

Godkendelse
af planforslag

Offentlig
høring

Vedtagelse

Der skal tages endelig stilling til vedtagelse af Lokalplan ”SAE.B.01.21.02” og
Kommuneplantillæg nr. 15.129. Planforslagene har været fremlagt i offentlig høring i 8
uger og 5 dage i perioden fra den 8. maj 2026 til 8. juli 2026.
Planforslagene er udarbejdet som opfølgning på en fordebat om planerne i efteråret
2024. Planerne skal skabe mulighed for at ombygge centerbygningen i det nedlagte
Sæby Søbad til boliger. Søbadets centerbygning står pt. tomt.
Der er i høringsperioden indkommet 39 særskilte høringssvar, heriblandt fra foreninger og
enkeltborgere. Særligt ét høringssvar repræsenterer en række borgere i både kommunen
og uden for kommunen, idet der er tale om en underskriftsindsamling med omkring 900
underskrifter. Langt størstedelen af høringssvarene repræsenterer indsigelser imod
planforslaget. Det bemærkes dog, at der med få undtagelser ikke er tale om indsigelser
mod planens tekniske detaljer og indhold, men indsigelserne adresserer derimod en
grundlæggende uenighed i hovedformålet med planerne (at omdanne centerbygningen til
boliger) og de afledte konsekvenser heraf. Det betyder også, at langt størstedelen af
kommentarerne fra høringsperioden ikke kalder på materielle ændringer i plangrundlaget.
Høringssvarene er refereret og kommenteret i det vedlagte høringsnotat. De steder, hvor
det har givet anledning til en bemærkning fra administrationen, fremgår dette. De
høringsparter, der har indsendt høringssvar, fremgår af høringskortet.

Administrationen har også sendt høringssvarene i partshøring hos ejendommens ejer.
Dennes kommentarer findes i bilaget.
Høringsperioden har givet anledning til enkelte mindre ændringer og tilføjelser i
lokalplanforslaget. Ændringerne vedrører alene præciseringer af lokalplanens
redegørelse, herunder en uddybning af centerbygningens tidligere facadeudtryk. Der er
ikke foretaget ændringer i lokalplanens bestemmelser. Plandokumenterne er ligeledes
tilføjet som bilag.
Der er modtaget et betydeligt antal indsigelser, hvor hovedparten vedrører den politiske
afvejning mellem boligformål og turisme- og oplevelsesformål i centerbygningen. Dermed
retter indsigelserne sig primært mod den politiske beslutning om at igangsætte ny
planlægning, der muliggør helårsboliger, frem for planforslagenes konkrete indhold.
Da planarbejdet blev igangsat på baggrund af Økonomiudvalgets beslutning den 19.
marts 2025 og byrådets beslutning om at sende planforslagene i høring den 29. april
2026, vurderer administrationen, at høringssvarene ikke giver anledning til ændringer af
planforslagenes grundlæggende formål. Administrationen anbefaler derfor, at
planforslagene vedtages endeligt.

Formålet med sagen er, at udvalget prioriterer, hvilke lokalplaner administrationen til
førstkommende møder skal udarbejde særskilte igangsætningssager til. Desuden
orienteres om status på de igangværende plansager (lokalplaner, kommuneplantillæg,
helhedsplaner m.m.)
Udvalget besluttede den 3. juni 2026, at der fremadrettet sker en kvartalsvis politisk
prioritering af de plansager, der skal igangsættes. Prioriteringen skal ske ud fra, hvad der
vurderes at være strategisk vigtigt for kommunen samt planer, der skal prioriteres som
følge af fx lovgivningsmæssige krav eller øvrige kommunale forpligtelser.
Administrationen vurderer, at der er kapacitet til, at udvalget kan pege på 1 plansag, som
administrationen skal kvalificere yderligere med henblik på, at der udarbejdes en særskilt
igangsætningssag. Administrationen kan ikke anbefale, at der peges på flere end det,
hvilket skal ses i lyset af ledige ressourcer og medarbejderprofiler. En eventuel beslutning
om at igangsætte yderligere planer vil medføre, at færdiggørelsen af nuværende
igangsatte lokalplaner forlænges.
En lignende prioriteringssag forventes fremlagt til udvalgets behandling i marts 2027,
hvor det ud fra nuværende ressourcesituation forventes, at udvalget igen vil kunne
prioritere 1 eller 2 plansager, som kan igangsættes med særskilte igangsætningssager.
Aktuel status:
Denne status er udarbejdet den 26. oktober 2026.
Planer, der er vedtaget i sidste udvalgsperiode: 40
Planer, der er vedtaget i indeværende udvalgsperiode: 4
I denne udvalgsperiode er der i skrivende stund igangsat 4 nye planopgaver. Hertil
kommer de 2 VE-projekter ved Søholt og Gl. Tveden, som blev prioriteret til igangsætning
på udvalgsmødet i august. Derudover kommer de 2 boliglokalplaner ved Skarpæsvej i
Skagen og i Ålbæk, som blev prioriteret til igangsætning på udvalgsmødet i september.
Der er desuden pt. 3 sager, som løses ved udtagning af delområder.
Bilag 2 rummer en kort beskrivelse af de 20 byggeretsgivende planer, der aktuelt
udarbejdes, samt en beskrivelse af de 2 energiparker. Bilag 3 viser et oversigtskort med
omtrentlig placering for de igangsatte byggeretsgivende planer.
Øvrige aktuelle store planopgaver:
Planstrategien og tilhørende revision af Kommuneplan

Opgaver afledt af ”Sammen-Om-Forsvaret”
Planlægning for detailhandel
Herudover har administrationen modtaget en række anmodninger fra projektudviklere,
der ønsker, at der udarbejdes nye plangrundlag (lokalplan og kommuneplantillæg)
(anmodningerne fremgår af bilag 1). Kommunen er ikke forpligtet til at løse disse
særskilte ønsker i modsætning til, når en plananmodning falder inden for
kommuneplanens rammer. Administrationen vil derfor som udgangspunkt – for disse
ønsker, som falder uden for kommuneplanen – løfte forespørgslerne ind i den kommende
kommuneplanproces.

Indstilling

Team Erhvervsplanlægning indstiller, at
1. forslag til kommuneplantillæg godkendes og sendes i 10 ugers offentlig høring.
2. forslag til lokalplan godkendes og sendes i 10 ugers offentlig høring.
3. der afholdes informationsmøde i slutningen af januar i forbindelse med den
offentlige høring.

Center for Teknik og Miljø indstiller, at
1. kommuneplantillæg 15.129 vedtages.
2. lokalplan vedr. boliger i Sæby Søbad vedtages med de foreslåede ændringer
som beskrevet i vedlagte høringsnotat.

Team Erhvervsplanlægning og Center for Teknik og Miljø indstiller, at udvalget prioriterer
1 plansag med henblik på, at der kan udarbejdes særskilt igangsætningssag.

Behandling i Udvalget for Plan, Miljø og Tilladelser 30. september 2026

Udvalget er oplyst om, at der pågår drøftelser om fremtiden for bygningen. Sagen
udsættes derfor til behandling i november måned 2026.

Bilag

• 1. Placeringskort (DokumentID: 8927061 - GEO-2022-03166)
• 2. Udkast til kommuneplantillæg nr. 15.112, Sæby Havnefront (DokumentID: 8944215 - GEO-2022-03166)
• 3. Udkast til lokalplan SAE.B.01.35.01 Sæby Havnefront (DokumentID: 8947242 - GEO-2022-03166)
• 4. Delområder (DokumentID: 8946195 - GEO-2022-03166)
• 7 (Åben) Vedtagelse af kommuneplantillæg og lokalplan for boliger i
• centerbygningen ved Sæby Søbad, 9300 Sæby
• Sags ID: GEO-2023-07805
• Ansvarligt center: Center for Teknik og Miljø
• Beslutningskompetence
• PMT/ØS/BR
• 1. Forslag til lokalplan SAE.B.01.21.02 Boliger i centerbygningen ved Sæby Søbad (DokumentID: 8914301 GEO-2023-07805)
• 2. Forslag til kommuneplantillæg nr. 15.129 - Boliger i centerbygningen ved Sæby Søbad (DokumentID:
• 3. Høringsnotat A - Høringssvar med resume og kommunens svar (DokumentID: 8918965 - GEO-2023-07805)
• 4. Høringsnotat B - høringssvar i fuld længde (DokumentID: 8902058 - GEO-2023-07805)
• 5. Placeringskort (DokumentID: 8861869 - GEO-2023-07805)
• 6. Bemærkninger fra bygherre til indsigelser vedr. lokalplan for Sæby Søbad (DokumentID: 8902090 - GEO2023-07805)
• 8 (Åben) Beslutning om prioritering og status på diverse planopgaver
• Sags ID: EMN-2026-00869
• Ansvarligt center: Team Erhvervsplanlægning og Center for Teknik og Miljø
• Beslutningskompetence
• PMT
• 1. (Lukket bilag)
• 2. SKEMA - Planer under udarbejdelse (allerede igangsatte byggeretsgivende lokalplaner) (DokumentID:
• 3. KORTBILAG - planer under udarbejdelse - igangsatte byggeretsgivende lokalplaner (DokumentID: 8937756