Lokalplan 1212 - Boligområde ved Almuevej - endelig vedtagelse

Sagsfremstilling

Byrådet besluttede på mødet den 25. februar 2026 (pkt. 24) at sende forslag til Lokalplan 1212
– Boligområde ved Almuevej i offentlig høring. Planforslaget har været i høring i perioden den
6. marts til 17. april 2026.
Projektområde/baggrund
Lokalplanområdet ligger i Vrold, umiddelbart syd for Vrold Tværvej, og har hidtil været anvendt
rekreativt (boldbaner, petanquebaner og klubhus/forsamlingshus). Lokalplanen giver mulighed
for at opføre 54 boliger i 1-2 etager i form af 46 tæt-lav boliger og 8 etageboliger, samt et nyt
fælleshus i den tilstødende rekreative Kommuneplanramme 11.R.09. Fælleshuset skal fungere
som samlingssted for den nye bebyggelse og som nærrekreativt tilbud for bydelen Vrold i
øvrigt.
Der er indkommet i alt syv høringssvar (bilag 2). Alle svar og et samlet høringsnotat med
administrationens bemærkninger er vedlagt som bilag 3. Af bilag 1 fremgår de ændringer som
høringssvarene har medført på bebyggelsesplanen.
Høringssvar nr. 1 og 2. Efterlyser større frihed i materiale- og farvevalg (§ 6.1 og § 6.3) med
henvisning til bydelens i øvrigt varierede bygningstraditioner.
Høringssvar nr. 3. Rejser bekymring for reduceret fællesskab, usikker adgang til fælleshuset
for lokale foreninger, reduktion af grønne områder samt trafikale forhold.
Høringssvar nr. 4. Peger på stigende trafik og trafikstøj på Vrold Tværvej og ønsker
støjdæmpning, hastighedsdæmpning samt genoptagelse af en tidligere reservation til
omfartsvej.
Høringssvar nr. 5. Peger på for få parkeringspladser, øget trafikbelastning i T-krydset
Almuevej/Vrold Tværvej samt ønske om klarere regler for øvrige grundejerforeningers brug af
fælleshuset samt husets brug til private fester.
Høringssvar nr. 6. Gør indsigelse mod reduktion af det sydlige plantebælte til 3 meter (§ 7.3),
stiopkobling midt på eksisterende sti, ulige fordeling af havearealer op mod plantebæltet samt
ønske om at begrænse boligrække 4/vest til 1 etage.
Høringssvar nr. 7. Bygherres bemærkninger foranlediget af Byrådets debat om områdets
tæthed.

Ændringer som følge af høringssvar
Høringssvar nr. 2 og 5 – tæthed, plantebælte og disponering af række 4/vest
Efter høringsfristens udløb har administrationen haft dialog med bygherre om imødekommelse
af indsigelser, og bygherre har fremsendt en konkret justering af disponeringen i det
sydvestlige hjørne, som imødekommer den centrale del af indsigelserne fra høringssvar nr. 2
og 5:
3 boliger flyttes ud af række 4/vest og genplaceres andetsteds i delområde A som 1
rækkehus i 2 etager og 2 rækkehuse i 1 plan. De 2 boliger i 1 plan udføres som
ældrevenlige boliger, i tråd med Byrådets tidligere tilkendegivelse om behov for denne
boligtype.
De tilbageværende boliger i række 4/vest gøres 80 cm bredere pr. bolig.
Matrikelgrænserne for de tilbageværende boliger i række 4/vest trækkes tilbage fra det
eksisterende beplantningsbælte, hvorved der etableres et nyt, fælles opholdsareal
mellem haverne og bæltet. Der er ikke tale om, at selve beplantningsbæltet gøres
bredere, men om et nyt, selvstændigt friareal i tilknytning til bæltet.
Der etableres fortov langs den vestlige interne vej samt ud mod Almuevej.
Boligantallet i delområde A (54 boliger) ændres ikke, ligesom det samlede etagemeterloft (5.100 m²) fastholdes uændret – der er tale om en omdisponering, ikke en reduktion.
Det er administrationens vurdering.
At omdisponeringen imødekommer flere af indsigelserne og skaber en oplevelse af
mindre tæthed i bebyggelsen.
Som følge heraf foreslås:
§ 4.1 og § 5.2 tilrettes, så forskydningskrav og byggefeltafgrænsning i delområde A
matcher den faktiske placering af de tre flyttede boliger, herunder den ekstra bredde på
80 cm i de tilbageværende boliger i række 4/vest.
Der indsættes en ny bestemmelse, der sikrer det nye opholdsareal mellem række 4/vest
og beplantningsbæltet som fælles friareal, der ikke kan inddrages til private havearealer.
§ 7.3 fastholdes med sin nuværende bredde på 3 meter for selve beplantningsbæltet, da
bæltet ikke i sig selv udvides – men bestemmelserne suppleres, så det fremgår, at der
herudover er sikret et fælles opholdsareal mellem bæltet og de private haver.
Bilag 2 og 3 opdateres på baggrund af bygherres nye bebyggelsesplan.
Høringssvar nr. 2 – fælleshus
Grundejerforeningen efterlyser juridisk sikret adgang for lokale foreninger, klare og ikke
skønsmæssige kriterier for godkendelse samt rammer, der understøtter reelt fællesskab. Dette
imødekommes ved, at bygherre nu har udarbejdet en deklaration om fælleshusets anvendelse
og drift (bilag 4), som tinglyses på matr.nr. 12n med Skanderborg Kommune som
påtaleberettiget. Deklarationen sikrer bl.a., at tre navngivne grundejerforeninger fra start har

fuld adgang uden ansøgning, at øvrige lokale foreninger har krav på saglig behandling af en
ansøgning om brugsret, og at deklarationen ikke kan ændres eller ophæves af en fremtidig
bestyrelse uden kommunens samtykke.
For at forankre kravet i selve lokalplanen foreslås:
Ny § 12.8: "Fælleshuset i delområde C må ikke tages i brug, før der er tinglyst deklaration
om fælleshusets anvendelse og drift, jf. § 14."
§ 14.1 suppleres: "Der ophæves ingen servitutter. I forbindelse med lokalplanens
gennemførelse tinglyses en deklaration om fælleshusets anvendelse og drift på matr.nr.
12n, Skanderborg Jorder, med Skanderborg Kommune som påtaleberettiget."

Dialog og høring

Indstilling

Chefen for Plan, Teknik og Miljø indstiller,
at forslag til Lokalplan 1212 – Boligområde ved Almuevej vedtages endeligt med de
ændringer, der fremgår af bilag 1, herunder den justerede disponering af række
4/vest, sikring af fælles opholdsareal mod beplantningsbæltet, etablering af fortov
langs den vestlige interne vej og ud mod Almuevej, samt ny bestemmelse om
tinglysning af deklaration om fælleshusets anvendelse og drift (bilag 4) med
Skanderborg Kommune som påtaleberettiget.
Sagen fremsendes til Økonomi- og Erhvervsudvalget og Byrådet.

Forudgående beslutninger
Beslutning fra Klima-, Miljø- og Planudvalget, den 9. september 2026, punkt 105:
Klima-, Miljø- og Planudvalget vedtog at indstille,
at forslag til Lokalplan 1212 – Boligområde ved Almuevej vedtages endeligt med de
ændringer, der fremgår af bilag 1, herunder den justerede disponering af række 4/vest,
sikring af fælles opholdsareal mod beplantningsbæltet, etablering af fortov langs den
vestlige interne vej og ud mod Almuevej samt ny bestemmelse om tinglysning af
deklaration om fælleshusets anvendelse og drift (bilag 4) med Skanderborg Kommune
som påtaleberettiget - dog med en redaktionel ændring, så det fremgår, at alle husstande
betaler det samme bidrag til fælleshus.
Kristian Risager Larsen kunne ikke støtte indstillingen, idet han mener, at der fortsat ikke er
reduceret tilstrækkeligt i antallet af boliger, og fordi der ikke er taget tilstrækkeligt højde for de

trafikale udfordringer med de yderligere beboere, som flere høringssvar påpeger.
Sagen fremsendes til Økonomi- og Erhvervsudvalget og Byrådet.
Fraværende:
Morten Møller

Beslutning

Økonomi- og Erhvervsudvalget vedtog at indstille,
at forslag til Lokalplan 1212 – Boligområde ved Almuevej vedtages endeligt med de
ændringer, der fremgår af bilag 1, herunder den justerede disponering af række
4/vest, sikring af fælles opholdsareal mod beplantningsbæltet, etablering af fortov
langs den vestlige interne vej og ud mod Almuevej samt ny bestemmelse om
tinglysning af deklaration om fælleshusets anvendelse og drift (bilag 4) med
Skanderborg Kommune som påtaleberettiget - dog med en redaktionel ændring, så
det fremgår, at alle husstande betaler det samme bidrag til fælleshus.
Anne Heeager kunne ikke støtte indstillingen, idet hun fandt, at der fortsat ikke er
reduceret tilstrækkeligt i antallet af boliger, og fordi der ikke er taget tilstrækkeligt højde
for de trafikale udfordringer med de yderligere beboere, som flere høringssvar påpeger.
Sagen fremsendes til Byrådet.
Fraværende:
Christian Wibe-Marker