Oplæg til drøftelse af indretning af bymidten i Varde By

Sagsfremstilling

Plan- og Udviklingsudvalget skal tage stilling til, om det vil efterkomme anmodningen fra Teknik- og
Miljøudvalget om ”at igangsætte en generel drøftelse af lokalplanen for Varde midtby i forhold til
principielle overvejelser om handels- og byliv i Varde bymidte”.

Baggrund

Varde Kommune modtog i maj 2026 en ansøgning om at ændre anvendelse af stueetagen i Torvegade
3 i Varde fra butik til bolig. Ansøgningen blev behandlet i Teknik- og Miljøudvalget den 10. juni 2026
(bilag 1). Torvegade 3 er omfattet af lokalplan 23.01.L02, der fastsætter, at stueetager på det
pågældende stykke af Torvegade skal anvendes til butiksformål eller publikumsorienterede
serviceerhverv. Da der er tale om en anvendelsesbestemmelse, kan der ikke gives dispensation til
anden anvendelse, og udvalget valgte derfor at meddele afslag.
Teknik- og Miljøudvalget besluttede herefter at anmode Plan- og Udviklingsudvalget om ”at
igangsætte en generel drøftelse af lokalplanen for Varde midtby. Drøftelsen skal omhandle principielle
overvejelser om handels- og byliv i Varde midtby med henblik på, at der eventuelt kan udarbejdes nyt
og opdateret plangrundlag for detailhandel og erhvervsliv i den centrale del af Varde midtby.
Drøftelsen skal inkludere udviklingsråd, Bevaringsforeningen, lodsejere, Varde Handel, ProVarde,
handelsrådet, borgere m.fl.”
Ansøgers motivation
Ansøger begrundede ansøgningen om dispensation med en generel strukturel udvikling i detailhandlen
og henviste til tomme butikslokaler i Varde midtby, herunder også på de primære handelsstrøg.
Stueetagen i Torvegade 3 har i en længere årrække været indrettet som publikumsorienteret
serviceerhverv i form af restaurant/pizzeria. Gågadedelen af Torvegade har de seneste 10 år primært
været anvendt til publikumsorienterede serviceerhverv fremfor detailhandel.
Ansøger vurderede, at anvendelse til bolig ville kunne reducere tomgang og bidrage positivt til bylivet,
og peger på, at der er efterspørgsel efter boliger i stueplan i bymidten.
FORVALTNINGENS

Vurdering

Udviklingen i Varde by afspejler en generel tendens, som også ses i andre både små og store
handelsbyer: Detailhandelsarealet og omsætningen forbliver på samme niveau, men antallet af
butikker svinder. Konkrete tal for Varde by findes i detailhandelsredegørelserne, som har fulgt
ansøgningerne om planlægning for aflastningscentrene ved hhv. Vestre Landevej (2019) og Ribevej
(2024). Begge analyser er udført af Cowi. Af analyserne fremgår det, at omsætningen i butikkerne i
Varde by var stort set uændret fra 2013 til 2023 (1,03-1,11 mia. kr.), men at antallet af butikker i
samme periode svandt fra 107 (2013) til 90 (2023). Tendensen er fortsat siden.
Ovenstående er et resultat af, at mindre dagligvarebutikker afløses af stadigt større discountbutikker
ved hovedvejene, og mindre udvalgsbutikker i bymidterne afløses af boksbutikker (eks. El-Giganten,
Harald Nyborg o.a.) i aflastningscentre. Derudover presses butikkerne af den stigende nethandel.
Dette medfører en funktionsudtømning af bymidten, hvilket stiller spørgsmålene: Hvad skal de tomme
lokaler bruges til, og hvordan opretholdes en levende bymidte?
Det er forvaltningens vurdering, at byfortætning og etablering af flere boliger kan være med til at
understøtte såvel detailhandlen som publikumsorienterede erhverv og andre servicefunktioner og
derved bidrage til at opretholde en levende bymidte. Det er derfor også forvaltningens vurdering, at
en drøftelse, der skal ”omhandle principielle overvejelser om handels- og byliv”, og som potentielt kan

føre til et nyt ”plangrundlag for detailhandel og erhvervsliv i Varde midtby”, også må omhandle boliger
og byfortætning i bymidten.
Forvaltningen vurderer, at der fra Teknik- og Miljøudvalget er lagt op til en bred inddragelsesproces
med henblik på at drøfte indretningen af Vardes midtby, og at der omfangsmæssigt, som minimum, er
lagt op til en proces på linje med udarbejdelse af en principsag.
Grundet drøftelsesprocessens omfang, og da resultatet heraf potentielt kan lede til væsentlige
ændringer af rammerne for handelslivet i Varde midtby, vurderer forvaltningen, at processen bør
forberedes og tilrettelægges, så det er klart for både deltagere, forvaltningen og de politiske udvalg,
hvad drøftelserne skal ende ud i. Forvaltningen vurderer derfor, at det er relevant med en kortlægning
af detailhandel, byfunktioner, relevante aktører m.m., så beslutninger om den videre proces træffes
på et oplyst grundlag.
KONSEKVENS I FORHOLD TIL VORES VISION, BYRÅDSGRUNDLAGET OG POLITIKKER
Løbende at vurdere bymidterne i forhold til handel og andet er i tråd med handelsstrategiens mål og
vision om at sikre, at de etablerede handelsbyer fungerer som moderne og attraktive handelscentre
med stærke bymidter, hvor detailhandel, service og kultur skaber liv for både borgere og besøgende.
Derudover harmonerer det med Handelsstrategiens punkt 4 ”Strategisk byudvikling med fokus på
handel og liv i bymidten”.
RETSGRUNDLAG
Planloven
Vejloven
Kommunalfuldmagten

Økonomi

Ingen
HØRING
Mulig indkaldelse af idéer og forslag eller anden inddragelsesproces af handelsdrivende, foreninger og
brugere af og i midtbyen. Efter dette en mulig lokalplanproces.
ANBEFALING
Forvaltning anbefaler,
at anmodningen fra Teknik- og Miljøudvalget efterkommes, og
at detailhandel, byfunktioner, relevante aktører og andre forhold af betydning for byliv og handel i
Varde midtby kortlægges, og at der på baggrund heraf udarbejdes et kommissorium for den videre
proces som vedtages af Plan- og Udviklingsudvalget.

Beslutning

Anbefalingen blev godkendt.
Fraværende

Tidligere beslutninger
Beslutninger udfyldes automatisk af systemet

Bilag

• Torvegade 3, Varde – Ansøgning om dispensation (9398624 - GEO-2026-01645)
• Handelsstrategi (9456477 - GEO-2026-04642)
• Detailhandelredegørelse, COWI, Nyt aflastningsområde på Ribevej i Varde. (9456488 - GEO2026-04642)
• Dispensationsansøgning 1 - Torvegade i Varde (9415176 - GEO-2026-04642)
• Dispensationsansøgning 2 - Torvegade i Varde (9415177 - GEO-2026-04642)